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樓市迎來2大“新規(guī)定”，3大“好消息”
分類：
行業(yè)資訊
作者：
發(fā)布時間：
2021-01-10
中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只有幾十年的時間，不過房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了幾十年的興旺。我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有非常大的天然優(yōu)勢，就是龐大的人口基數(shù)。人口紅利一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的支撐，人口數(shù)量多，對房子的需求量也足夠大，因此中國龐大的人口數(shù)量給了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個很高的起點。
不過房地產(chǎn)行業(yè)會一直興旺下去嗎？答案肯定是否定的，房產(chǎn)大佬王健林也說過：任何國家的房地產(chǎn)行業(yè)都不會興旺超過50年，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。房子本身就是非常特殊的商品，僅從居住的角度來考慮，一個人一生只需要購買一套住房，即使有些人追求更好的居住體驗，也只需要再購買一套改善性住房。因此隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們的住房擁有率越來越高，住房需求會隨著人們的住房擁有率越來越高而逐漸下降。如果人們對住房的需求減弱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的興旺時期也就會過去。
從房地產(chǎn)發(fā)展的周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)也不可能一直興旺下去，當(dāng)然從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，國家也不會放任房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展。因為房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)就是金融，房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展有可能會導(dǎo)致整個社會金融體系不穩(wěn)定。
房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)展是多方面因素決定的，其中一個重要的因素就是金融杠桿，在我們的印象中，只要是和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，就離不開金融杠桿，就離不開高負(fù)債。房企擴(kuò)張需要加杠桿，老百姓買房子需要按揭買房，其實也是在加杠桿，最終的結(jié)果是房企負(fù)債率很高，買了房的老百姓的負(fù)債率也很高。
針對房企的高杠桿和高負(fù)債以及居民家庭的高杠桿和高負(fù)債，國家先后出臺了2個新規(guī)定，分別是央行針對房企出臺的“三道紅線”新規(guī)，以及央行和銀保監(jiān)會共同出臺的房地產(chǎn)貸款新規(guī)，下面我們就看一下樓市迎來的2大“新規(guī)定”。
2020年8月底，住建部和央行在北京召開了房地產(chǎn)座談會，約談了12家重點房企，并給這些房企劃定了“三道紅線”，這“三道紅線”分別是：
- 房企剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債不得大于70%；
- 房企的凈負(fù)債率不得大于100%；
- 房企的現(xiàn)金短債比要小于1。
“三道紅線”新規(guī)出臺之后，立刻在樓市引發(fā)了很大的影響，過去房企的盲目擴(kuò)張確實讓很多房企都背負(fù)巨大的債務(wù)壓力，其中包括一些龍頭房企。新規(guī)出臺之后，房企積極響應(yīng)央行和住建部的號召，開始進(jìn)行降負(fù)債計劃。其中比較典型的就是恒大集團(tuán)，在去年的“金九銀十”房地產(chǎn)銷售熱季中，恒大推出了很多優(yōu)惠打折的活動，通過打折促銷的方式來進(jìn)行降庫存去負(fù)債，最終降負(fù)債的效果也相當(dāng)客觀。
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》，《通知》主要對于銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款設(shè)置了兩個上限，分別是房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人貸款余額占比上限，總共設(shè)置了5檔標(biāo)準(zhǔn)，具體規(guī)定如下：
1、中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為40%，個人住房貸款余額占比上限為32.5%；
2、中資中型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為27.5%，個人住房貸款余額占比上限為20%；
3、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比上限為22.5%，個人住房貸款余額占比上限為17.5%；
4、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比上限為17.5%，個人住房貸款余額占比上限為12.5%；
5、村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限為12.5%，個人住房貸款余額占比上限為7.5%。
房貸新規(guī)從銀行著手，對房地產(chǎn)金融進(jìn)行監(jiān)管，并對銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了限制，可以說有利于房地產(chǎn)金融朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，當(dāng)然這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。因為房地產(chǎn)金融在整個社會金融體系中占據(jù)非常重要的地位，房地產(chǎn)金融的不穩(wěn)定可能會導(dǎo)致整個社會金融體系發(fā)生危機(jī)，因此這一次的房貸新規(guī)將有利于維持整個社會金融體系的穩(wěn)定。
本文來源：搜狐網(wǎng) 房產(chǎn)指聞君的文章https://www.sohu.com/a/452667372_120647158
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