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要“房價環(huán)比不漲”更要“長效機(jī)制”
分類：
行業(yè)資訊
作者：
發(fā)布時間：
2017-01-10
進(jìn)入2017年，多個熱點(diǎn)城市都給自己立下了軍令狀：今年房價環(huán)比不漲。目標(biāo)很明確，也很激動人心，但怎么實(shí)現(xiàn)，卻讓人感到有些迷惑。
從目標(biāo)本身看，應(yīng)該說是一個短期化目標(biāo)，是著眼于短周期的數(shù)字，而不是著眼于中央所說的“建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制”。
短期內(nèi)抑制泡沫過快形成，抑制房價暴漲預(yù)期，應(yīng)該說是必要的，但如果地方政府過于關(guān)注短期數(shù)字，將大部分精力和行政資源都投入到改變數(shù)字指標(biāo)上，就很容易導(dǎo)致政府行為短期化、運(yùn)動化，從而破壞市場運(yùn)行機(jī)制和規(guī)律，導(dǎo)致波動加劇。
房地產(chǎn)市場的大起大落和資產(chǎn)泡沫的形成，病因是多方面的，也是長期形成的，試圖在短時間內(nèi)下猛藥指望藥到病除，是不現(xiàn)實(shí)的。這就好像治理霧霾一樣，不可能立軍令狀說“今年消滅霧霾，全年空氣質(zhì)量全部為優(yōu)良”。如果非要按照這個目標(biāo)去做，那就只能關(guān)閉所有工廠，禁止所有車輛上路，禁止居民做飯，結(jié)果霧霾可能沒有了，但經(jīng)濟(jì)和社會生活就無從談起了。
同樣，如果立下“今年房價環(huán)比不能漲”的目標(biāo)，也不是不能做到，例如直接對新建樓盤限價，規(guī)定售價超過去年底價格的一律不予網(wǎng)簽，或者是高端住宅一律不予備案，只允許遠(yuǎn)郊區(qū)低價房和保障房、自住型商品房交易，這樣，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上實(shí)現(xiàn)“房價環(huán)比不漲”并沒有什么難度。但這對房地產(chǎn)市場有什么實(shí)質(zhì)性意義嗎？
在土地市場上，通過“競地價限房價”和“競自持”“競保障房”也的確能抑制地王的產(chǎn)生，也能通過復(fù)雜的算法讓人們對土地的真實(shí)地價算不清楚，從而減輕了“地王催漲房價”的預(yù)期，但并不會從實(shí)質(zhì)上改變供求關(guān)系。歸根結(jié)底，房價和地價還是市場供求關(guān)系決定的。當(dāng)土地實(shí)質(zhì)供應(yīng)減少的時候，即便沒有數(shù)字意義上的“地王”產(chǎn)生，供求的緊張仍然會推動房價上漲。只不過，這種房價上漲可能沒那么直接。當(dāng)幾十個購買者競爭一套房子的時候，如果名義售價被固定了，買房者就會通過其他的方式競爭，直到最終有人勝出得到這套房子。在前幾年，北京對新建樓盤限價的時候，就出現(xiàn)過各種捆綁精裝修、捆綁車位的手段間接加價，很難說今年如果對新盤限價的話，會產(chǎn)生多少花樣的加價手段。
此外，行政手段對新建商品房可以限價，但很難管住二手房漲價。尤其是在一線城市，二手房交易量遠(yuǎn)超過新房，其對房價的漲跌更具決定性作用。
通過行政化的手段，對需求端和供應(yīng)端進(jìn)行限制，執(zhí)著于短期的房價數(shù)字，不如沉下心來研究和建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，一心一意把房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系理順，沒準(zhǔn)到最后會發(fā)現(xiàn)，房價已經(jīng)自然穩(wěn)定了。
所謂長效機(jī)制，主要在于理順市場供求。在城市規(guī)劃上，加大軌道交通和公共交通建設(shè)，加快城市群建設(shè)，加快城郊產(chǎn)城一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、教育的均等化；建立成熟的住房租賃市場；加大保障房供應(yīng)，通過制度創(chuàng)新，發(fā)動社會力量來提供保障房和租賃用房；土地方面，通過各種手段加大普通商品房用地的有效供應(yīng)，推進(jìn)城區(qū)低效用地再開發(fā)，通過制度創(chuàng)新鼓勵原國有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)城區(qū)低效用地。
這些手段，見效可能沒那么快，也不見得會立即實(shí)現(xiàn)“房價環(huán)比不漲”，但卻是推動房地產(chǎn)市場走向長期穩(wěn)定健康發(fā)展的必由之路。就看決策者有沒有決心去做這些有難度、見效不那么快卻對整個行業(yè)有利的事情，而不是過于執(zhí)著于運(yùn)動式的、追求短期效果的事情。
2017年01月07日來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
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