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商業(yè)地產(chǎn)投資 需謹(jǐn)記三條“軍規(guī)”
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行業(yè)資訊
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發(fā)布時(shí)間：
2013-04-09
從萬州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產(chǎn)投資專家周兵，幾年來已在多個(gè)區(qū)域成功投資商鋪。周兵認(rèn)為，盡管當(dāng)前整體市場(chǎng)看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個(gè)地方，到了秋天就能收獲碩果。當(dāng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，并不是每個(gè)人都能把握住。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)闋砍兜胶笃谏虡I(yè)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資者的眼光有著更高的要求，單憑感覺是絕對(duì)不行的。
選好開發(fā)商
周兵表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一頭熱的大背景下，也只有同時(shí)具備超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力以及超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)這三個(gè)基本條件的開發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會(huì)。
產(chǎn)權(quán)分割：
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大忌
“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準(zhǔn)備，而且是大量持有。產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后再經(jīng)營(yíng)是很難統(tǒng)一，就算是反租，其成本也很高。”周兵表示。
對(duì)此，萬達(dá)頗有發(fā)言權(quán)，每年萬達(dá)廣場(chǎng)都有商家被淘汰，新商家被引入。萬達(dá)集團(tuán)分管商業(yè)一副總經(jīng)理就公開表示，萬達(dá)一般只出售住宅及寫字樓部分，商業(yè)產(chǎn)權(quán)幾乎都是萬達(dá)自己持有，這確保了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，為后期業(yè)態(tài)調(diào)整、為商業(yè)帶來生命力提供先天條件。
資源整合力：
解決招商難題
“對(duì)于一般開發(fā)商來說，搞商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，很可能會(huì)面臨招不進(jìn)來商的窘境。”市房協(xié)商專委秘書長(zhǎng)孫宏志認(rèn)為，開發(fā)商的資源整合能力，對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)來說至關(guān)重要。商業(yè)與住宅不一樣，如果商業(yè)招商不滿意，消費(fèi)者很快就能感受到。但住宅就是空著，也未必有人知道。
孫宏志認(rèn)為，這方面萬達(dá)體現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)，他們和很多大品牌建立了戰(zhàn)略合作。盡管如此，萬達(dá)也開始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)擁有萬千百貨、萬達(dá)影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。
孫同時(shí)認(rèn)為，在這一點(diǎn)上，重慶本地開發(fā)商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業(yè)品牌體系。招商過程中，能有所針對(duì)性招商。
運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：
規(guī)劃招商管理
“現(xiàn)在開發(fā)商普遍存在一個(gè)問題，所謂的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，基本上都是從住宅項(xiàng)目上轉(zhuǎn)過來，從商業(yè)到地產(chǎn)的很少?！?/div>
孫宏志認(rèn)為，一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，“只有具備了這三個(gè)條件的開發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產(chǎn)才是機(jī)會(huì)。”
對(duì)此，市房協(xié)專門組織一批全國(guó)知名的商業(yè)實(shí)戰(zhàn)專家，準(zhǔn)備在春交會(huì)上對(duì)重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展支招?！霸诤线m的時(shí)機(jī)，我們還會(huì)組織商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)人才培訓(xùn)?！睂O宏志表示。
選好項(xiàng)目
選擇好的開發(fā)商，可能大多數(shù)投資者都能準(zhǔn)確判斷。但該如何選鋪？對(duì)大多數(shù)普通投資者來說，缺乏專業(yè)的投資眼光，或者跟風(fēng)走，或者憑感覺，想到哪，買到哪。面對(duì)當(dāng)前投資者現(xiàn)狀，專家們給投資者開出“良方”。
看規(guī)劃，就是看未來
3月5日，2011年重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇上，市房協(xié)會(huì)長(zhǎng)莫元春提出了自己的見解。
“看規(guī)劃也可以叫做看未來。你所選擇的商鋪，或者投資產(chǎn)品，在未來的城市規(guī)劃中所處的區(qū)位，這對(duì)投資前景很重要?！蹦罕硎?，比如江北現(xiàn)在是重慶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的某個(gè)地方以后要建一個(gè)大型的專業(yè)市場(chǎng)，那么這些區(qū)位的投資就相當(dāng)看好。
看回報(bào)，用租金反推房?jī)r(jià)
不看地段，看回報(bào)?！昂芏嗳讼矚g往市中心湊，花10萬元/平方米買個(gè)商鋪，利潤(rùn)空間在哪里？升值空間又在哪里？”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春說，按照合理的回報(bào)率8%反推，10萬元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金？”
有的投資者認(rèn)為，買了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會(huì)拿牌子壓你。成都仁和春天的個(gè)案，對(duì)重慶商業(yè)或許有著值得借鑒的地方。當(dāng)時(shí)仁和春天百貨引進(jìn)LV花巨大代價(jià)，不僅沒有收租金，還搭進(jìn)去巨額的裝修費(fèi)用。”
看結(jié)構(gòu)，明確商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)
市房協(xié)商專委孫宏志同時(shí)認(rèn)為，投資者還有必要研究商鋪的建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)結(jié)構(gòu)，層高有多少，進(jìn)深、開間、柱距，在購(gòu)買之前就要想清楚，你所招租的對(duì)象會(huì)做什么樣的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
比如做餐飲，如果煙道、下水、衛(wèi)生間都沒有，還做什么？對(duì)于很多投資者來說，自己是不做運(yùn)營(yíng)的，所以必須考慮清楚這個(gè)問題。不同商家對(duì)鋪面要求不一樣，孫宏志說：“很多人可能覺得小開間、大進(jìn)深的商鋪不好，不利于經(jīng)營(yíng)，但是如果招來的商家是做建材的，那不是正好？長(zhǎng)條的建材就需要這樣的房間。而做超市的話，就對(duì)柱距有不小的要求?！?/div>
過心理關(guān)
“動(dòng)輒數(shù)百上千萬元的商業(yè)地產(chǎn)投資，更要形成良好的投資習(xí)慣，養(yǎng)成良好的投資心理，這是規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)最后的屏障?！辟Y深投資專家周兵表示，投資商業(yè)先要過心理關(guān)，成功的投資往往來自于良好的投資習(xí)慣。
學(xué)會(huì)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)
“這兩年伴隨著商業(yè)地產(chǎn)走紅，商鋪的投資門檻也是逐漸走高?！敝鼙硎?，投資者必須學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。投資商業(yè)地產(chǎn)必須認(rèn)識(shí)到以下誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢。從一般意義上講，有需求就能賺錢，但是目前商業(yè)地產(chǎn)中存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題和供求矛盾。如很多商鋪的價(jià)格是住房?jī)r(jià)格的8倍甚至10倍以上，其實(shí)這之間有不少是虛假的繁榮。二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢。目前，國(guó)內(nèi)不少住宅開發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量的增加必然要影響其價(jià)格，并使利潤(rùn)下降。
返租并非靈丹妙藥
除此之外，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把返租當(dāng)成一劑靈丹妙藥。返租，即開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由一家商業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者固定的回報(bào)。
但返租是不是就一定能解決這些問題了呢？是不是交由商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就一定能成功了呢？
顯然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成敗與否取決于所選擇商業(yè)公司的水平，他們的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)、招商能力強(qiáng)不強(qiáng)、營(yíng)銷管理到不到位。不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種，不同的管理水平，會(huì)直接影響到返租回報(bào)的承諾。
周兵認(rèn)為，返租這樣的個(gè)案，目前在重慶的旅游商業(yè)地產(chǎn)中比較盛行。以仙女山一樓盤為例，開發(fā)商便承諾給投資者尋找到一國(guó)際知名酒店管理公司租用。
對(duì)此，周兵建議，在決定投資投資商鋪前，投資者應(yīng)全面考察開發(fā)商的實(shí)力、誠(chéng)信度、知名度等，尤其對(duì)于其在銷售時(shí)宣稱的租金收益率要實(shí)地考察，搞清該地段真實(shí)的租金價(jià)位，然后才決定是否投資。
初次投資商鋪的中小投資者切忌貪大，相對(duì)來說面積較大的商鋪對(duì)業(yè)態(tài)的要求更窄。另外，很多投資者轉(zhuǎn)投新興區(qū)域，這更需要了解區(qū)域詳情，判斷該區(qū)域商業(yè)是否有成長(zhǎng)性。
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